AVIS D’EXPERT

Louer un parking ou box non lié à une habitation relève de la règlementation du louage des choses, articles 1708 et suivants du code civil. Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant une durée définie, et moyennant un prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Puisque le contrat de location est soumis au droit commun, le bailleur et le locataire ont tout loisir pour s’accorder librement sur la durée de la location, sur les modalités de renouvellement, de résiliation ainsi que sur les modalités d’augmentation du loyer.

La société DL2I propose un contrat cadre validé par nos juristes qui régit les échanges entre le bailleur et le locataire et qui notamment rend compte, de l’identité des parties prenantes, du lieu, de la date du contrat souscrit, du coût du loyer, des frais de caution, des frais annexes à la mise en location, des modalités de congés, des modalités de révision du loyer, et des obligations pour chaque partie.

Chez DL2I nous faisons le choix d’un contrat clair, explicite et engageant conclus pour une durée initiale de six mois, tacitement reconductible par période de six mois avec un préavis de départ de 1 mois à chaque fin de période d’engagement. De plus, tous nos contrats sont signés numériquement pour une traçabilité des accords donnés par nos locataires et ce afin de diminuer le nombre de contentieux, de susciter la confiance, de s’assurer de la transparence, de faire gagner du temps et d’améliorer l’impact écologique de l’impression papier.

Contre tout attente il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Le véhicule SCI ou Société Civile Immobilière n’apporte pas une réponse tranchée sur le mode de détention d’un patrimoine immobilier.  Nous allons essayer d’apporter certains éléments de réponse pour vous permettre de faire un choix éclairé. Investir via une SCI va vous permettre

1. D’avoir un levier de financement plus important car vous ne serez pas seul (minima 2). La banque prendra en compte les revenus de l’ensemble des associés et donc la capacité d’endettement sera directement liée à la situation économique commune des associés. Dans le même sens, vous mutualiserez le coût des travaux à proportion de vos parts dans la SCI
2. La SCI est une personne morale, les revenus sont ceux de la SCI pas les vôtres vous n’êtes finalement qu’un actionnaire. De mon point de vue cela permet :
3. l’obtention d’une autonomie patrimoniale certaine qui vous permettra d’envisager plusieurs formules sans pour autant impacter vos revenus personnels, familiaux.
4. Une autonomie décisionnelle encadrée par l’intérêt social de l’entreprise ce qui peut en fonction des statuts rédigés simplifier le processus de décision et d’investissement.
5. la protection de vos biens immobiliers lorsque vous envisagerez de « donner » vos parts uniquement vos enfants
6. Le choix de la fiscalité sera alors un critère important pour la suite de vos opérations. Cela peut s’avérer un calcul gagnant sur le long terme et améliorer votre rentabilité directe (IR ou IS que choisir ?)
7. SCI au régime de l’impôt sur le revenu, elle est alors un véhicule transparent d’un point de vue des impôts. Vous serez imposé sur régime de l’IR impactant directement le revenu des associés. On parle souvent de SCI fictive.
8. SCI au régime de l’impôt des Sociétés, elle est alors imposée sur la base de son résultat imposable, et bénéficie d’un taux réduit (<42500€), on peut récupérer la TVA, déduire frais et charges en fonction de l’objet social de l’entreprise. On parle souvent de SCI opaque.
9. La transmission peut aussi être simplifié – transmission de part sociale ou de la nue-propriété, l’usufruit pouvant être conservé.
10. Une SCI apporte de la souplesse, en effet, on peut se vendre des parts sous seing privé avec simplement une déclaration au greffe du tribunal de commerce, les frais seront moins élevés (5% pour les reventes de parts de SCI contre 8 à 10% de frais de notaire).

Alors, bonne ou mauvaise idée ?

Pour nous, cet investissement doit faire partir d’une stratégie de diversification de son patrimoine. Et ce à plus d’un titre.

1. Investir dans un parking permet de repartir son risque locatif et d’éviter qu’un seul locataire ai le monopole de votre loyer. Pour un appartement avec un revenu mensuel de 1000€ porté un locataire, vous aurez 10 locataires portant chacun un revenu mensuel de 100€ par mois. Votre risque est dilué et sécurisé car rare sont les problèmes de paiement pour un loyer de 100€. 

2. Les coûts des charges est potentiellement plus faible que pour un appartement ce qui va mécaniquement améliorer votre rendement final

3. Un autre avantage indéniable est le contrat de bail d’un parking qui est soumis au droit commun tel que stipulé dans l’article 1708 du 24 mars 1984 relatifs au louage de choses. En gros louer un parking seul tiens plus de la prestation de service que d’un loyer immobilier ce qui laisse au bailleur plus de latitude sur les conditions de son contrat comme une période d’engagement, des conditions de résiliation plus contraignantes, des services complémentaires proposés

4. Autre point positif, vérifié et certain : investir dans des parkings vous assure des niveaux de rentabilité allant de 4% à 10% (voir plus) net d’impôts en fonction de la région, du lot sélectionné, du dynamisme du marché et de la négociation obtenue.
Nous avons vu les bons côtés de cet investissement mais il est indéniable qu’il y a des points d’attention à connaitre avant de se lancer

1. A partir d’un certain montant de « chiffre d’affaires » annuel, 36800€ toléré 39100€, les revenus devront être assujetti à la TVA, d’un coté nous avons la perte nette d’une partie de son loyer mais de l’autre nous pouvons également récupérer la TVA de nos investissements, de nos charges, de nos achats.

2. Attention à ne pas succomber aux offres trop alléchantes qui peuvent vous pénaliser pour la suite voir vous ruiner

3. Le risque de vacance locative peut être important si la localisation choisie n’est pas correctement évaluée et donc vous mettra à risque

4. De nombreuses autorisations sont nécessaires pour obtenir des accords de fermeture de la place de parking en un emplacement fermé sécurisé ce qui peut vous imposer une attente longue et des revenus qui ne seront pas au niveau attendu !
Vous l’aurez compris le marché de l’acquisition/location de parkings est un marché de niche qui présente des opportunités et des risques, A vous savoir lire, analyser et comprendre l’environnement global pour réaliser des investissements pérennes et rentables !

Que vous soyez propriétaire ou investisseur évaluer le prix d’une place de parking vous permettra de l’acquérir au meilleur prix et vous donnera des indicateurs quant à la demande dans votre zone de recherche. Voici les critères qu’il vous faudra prendre en compte pour évaluer le potentiel prix de votre place.

1. Le premier critère est d’estimer la valeur foncière, cette valeur nous indique la valeur réelle du marché en tenant en compte du prix des biens qui se sont déjà vendus. Se référer au site de l’état tel que le l’explorateur en ligne « Demande de valeurs foncières » (DVF) du site économie.gouv.fr qui permet aux particuliers de suivre l’évolution des prix de l’immobilier et d’estimer la valeur d’un bien en consultant les informations disponibles pour les cinq dernières années. 
2. bien étudier la localisation de l’emplacement permet également de mieux cerner le marché local. En effet bien connaitre la situation géographique de son emplacement vous permettra de comprendre le rapport entre l’offre et la demande. Quelques exemples centre-ville gratuit, quartier avec stationnement limité, proximité des commerces, des universités, l’âge du quartier, région, département, recommandation du PLU, concentration des habitants au M2.
3. Un autre critère concerne le niveau d’équipement du site visé tel que : présence d’un système de vidéo-surveillance, niveau d’accessibilité, hauteur sous plafond, niveau de sous-sol, taille de la porte, ascenseur privé, Accès piéton, présence d’une porte intermédiaire.
4. Enfin le dernier critère est de connaitre précisément la surface que représente la place ou le box et si cette surface peut être découpée pour par exemple proposer des emplacements moto.

Pour tout investissement, quelle qu’en soit la nature, l’investisseur doit identifier le rendement de son projet. 

1. Le premier point est d’identifier le rendement brut de votre opération. C’est finalement le calcul le plus simple à réaliser. Dans ce calcul il est important de prendre en compte les loyers bruts que l’on envisage de percevoir sur une année que l’on divise par le prix d’acquisition toutes charges comprises incluant les frais d’actes.
Le rendement Brut reprend donc (loyers brut annuel) / (prix tout frais inclus). 
Plus la rentabilité brute est forte plus l’investissement va être rentable

2. Tout investisseur ne peut pas simplement se reposer sur cet indicateur car il n’est pas complet. Nous devons identifier le rendement Net de l’opération en prenant en considération les frais d’« usage » du bien. On considère en frais d’usage les éléments suivants : la taxe foncière, les charges non récupérables, les potentielles dépenses de travaux et d’entretien, les frais de gestion dont on peut avoir à s’acquitter auprès de professionnels tel que les agences immobilières, les indépendants de l’immobilier.
Le rendement net reprend donc (loyers brut annuel – charges d’usages) / (prix tout frais inclus)

3. Néanmoins pour que ce calcul soit complet il manque deux éléments. Tout d’abord bon nombre d’investisseurs ne peuvent pas s’acquitter du bien en apport en numéraire et passent par la case emprunt immobilier auprès d’un établissement bancaire ; il est donc important de calculer le rendement Net de frais bancaire en ajoutant aux frais d’usage les frais concernant le coût du crédit à savoir les intérêts et les assurances.

4. Il reste un dernier item et pas des moindre qui va nous permettre de calculer le rendement Net Net d’une opération. En rendement Net Net on entend ce qui nous restera une fois que toute la fiscalité à supporter aura été acquittée. Cette méthode est complexe du fait quel prend en compte de nombreuses situations, que ces situations évolueront dans le temps, qu’elles sont également fonction de vos enjeux et véhicule d’investissement. Il n’y a donc pas de formule linéaire ce sera à vous de la concevoir.

Se lancer dans l’immobilier parking nécessite de bien connaitre son marché et les frais d’usage associés. Un parking, un garage ou une cave n’occasionne aucuns travaux et que très rarement des frais d’entretien ou de réparation (en cas d’accident ou d’effraction) néanmoins d’autres charges seront à prévoir

1. Les charges de copropriétés qui sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété en fonction de leur cote part respectives. Elles sont payables trimestriellement. Le propriétaire est en droit de répercuter certaines charges de copropriété à ses locataires, comme :
2. les frais d’ascenseurs, Frais de fonctionnement (électricité, nettoyage) et les frais d’entretien (petites réparations, visite de contrôle).
3. les frais d’eau froide ou la quote-part liée à la consommation d’eau des parties communes ainsi que les frais de réparation des fuites sur joint, uniquement pour les canalisations situées dans le parking commun ou le garage loué.
4. frais d’électricité, uniquement si le parking est muni d’une prise électrique ou/et d’un éclairage individuel.
5. frais sur les parties communes intérieures : Frais d’électricité des parties communes (éclairage, porte automatique) ; frais d’entretien et de nettoyage de l’espace commun et une participation aux frais des petites réparations.
6. La taxe foncière qui est l’impôt local français dû par tous les propriétaires ou les usufruitiers d’un bien immobilier situé en France. Deux éléments sont importants à connaitre. La TEOM ou taxe sur les ordures ménagère est applicable en fonction des communes. C’est le propriétaire qui doit s’acquitter de cette taxe, néanmoins le droit Français l’autorise à la répercuter en totalité à son locataire.
7. L’assurance. Volet important des charges à supporter. Les places de parking d’un immeuble de copropriété sont assurées directement par le contrat d’assurance de la copropriété, la cotisation d’assurance étant répercutée entre fonction des quote-part de chaque copropriétaire. Il est important de savoir que souvent pour minimiser le coût de l’assurance, les syndics souscrivent à des contrats avec de fortes franchises ce qui peut poser problème lors d’un sinistre d’un montant inférieur à la franchise. Lorsque les parkings ont été transformé en emplacement fermé, en copropriété, et depuis la loi ALUR de mars 2014 souscrire à une protection CNO/PNO est obligatoire et permet de protéger votre responsabilité civile.
8. La fiscalité qui comprend toutes les taxes, les impôts, les cotisations sociales etc. que doit s’acquitter tout propriétaire qui perçoit des revenus de ses locations.